Plus-value en droits de mutation

Graag informeren wij u over de laatste ontwikkelingen inzake de aan- en verkoop van Frans onroerend goed.

Voor de droits de mutation, verschuldigd bij aankoop van Frans onroerend goed, is er een verandering in aantocht.
De droits de mutation worden geheven deels ten behoeve van de staat, deels ten behoeve van de lagere overheden.
Het bedrag dat deze laatste mogen heffen is op dit moment geplafonneerd op 3,8 %. Het voornemen is dit plafond in 2014 te verhogen naar 4,5%. Van deze mogelijkheid zal zeker gebruik worden gemaakt, de lagere overheden klagen immers permanent over tekorten.
De totale transactiekosten voor de koper (droits de mutation, registratierecht en notariskosten), nu nog samen hooguit
7 %, zullen hierdoor stijgen naar ongeveer 7,7 %.

Niets zo veranderlijk als de Franse wetgeving op het gebied van de plus-value. Werd per 1 februari 2012 een nieuwe regeling ingevoerd waardoor pas na 30 jaar bezit de woning zonder heffing van plus-value kon worden verkocht, nu heeft de Franse regering besloten per 1 september a.s. de bezitstermijn gedeeltelijk terug te brengen tot 22 jaar voor wat betreft de inkomstenbelasting. Inzake de heffing van sociale lasten wordt echter wel vast gehouden aan een termijn van 30 jaar.

Het gaat om de plus-value des particuliers, d.w.z. plus-value bij verkoop van niet-zakelijk, door privé-personen gehouden onroerend goed (inclusief de eigenaren van transparante SCI-aandelen), niet zijnde de hoofdwoning. Indien bij verkoop van zulk onroerend goed winst wordt gemaakt ontstaat er een heffingsgrondslag. Deze grondslag wordt gevormd door het verschil tussen de verkoopprijs enerzijds en de oorspronkelijke aankoopprijs plus kosten verbouwingen en dergelijke anderzijds. Vervolgens kan op die grondslag een vast percentage per jaar worden afgeschreven. De heffing bestaat uit een factor belasting van 19 % en een factor sociale premies van 15,5 %. Deze sociale premies zijn, anders dan vroeger, ook door niet-Frans ingezetenen verschuldigd.

Hoe ziet de gewijzigde regeling er nu uit? Bij verkoop van een woning na 1 september 2013 worden de navolgende kortingen gegeven:

  • op de plus-value voor de belastingheffing: 6% voor ieder jaar vanaf het 6e jaar tot en met het 21ste jaar dat de onroerende zaak in bezit is; in het 22ste jaar geldt een korting van 4%; na 22 jaar is geen plus-value meer verschuldigd.
  • op de plus-value voor de sociale lasten: 1.65% voor ieder jaar vanaf het 6e tot en met het 21ste bezitsjaar; voor het 22ste jaar 1.6%; vanaf het 23ste jaar 9% per jaar; na 30 jaar zijn geen sociale lasten meer verschuldigd over de vermogenswinst.
    Zie ook bijgaand schema.

Om de verkoop van tweede woningen op korte termijn te stimuleren wordt bij verkoop van een woning tussen
1 september 2013 en 31 augustus 2014 een korting gegeven van 25% over de plus-value die resteert na toepassing van de jaarlijks toegestane afschrijvingen.

De korting geldt niet wanneer wordt overgedragen aan een echtgenoot, geregistreerd partner, iemand met wie men officieel samenwoont, of aan een ouder, kind of kleinkind van de overdrager of diens echtgenoot/partner. Evenmin wordt de korting toegepast wanneer sprake is van overdracht aan een rechtspersoon waarvan de overdrager of één of meer van de hiervoor genoemde personen aandeelhouder is of wordt.

Bovenstaande maatregelen zien niet op bouwterreinen, waarop voorlopig de oude regeling van toepassing blijft.

Tot 30 jaar na de aankoopdatum blijft het dus van belang een goede administratie van het Franse tweede huis aan te houden, wetend dat de fiscus erg moeilijk gaat doen indien er geen originele facturen en bewijzen van betaling zijn.

Graag verwijzen wij naar bijgaande grafiek, aangeleverd door ons partnerkantoor Michelez & Associés in Parijs, waarin de verschuldigde plus-value over een meerwaarde van € 100.000, afhankelijk van de bezitsjaren, is neergezet in de situatie tot nu toe (blauw), tot 31 augustus 2014 (groen) en vanaf 31 augustus 2014 (rood).

Denkt u aan verkoop van het Franse bezit of aan interne verschuivingen dan is de komende periode natuurlijk zeer interessant.